新增面积超九成来自第三方 恒大物业“独自”前行

物业企业向来被视为房企的优质资产，虽不如曾经的房地产行业“来钱快”，但轻资产模式及源源不断的现金流入又注定这是能细水长流的生意。

恒大物业（6666.HK）便是这一观点的印证。

(资料图片仅供参考)

据该公司8月24日晚间发布的2023年中期业绩，上半年恒大物业营收同比增长6.2%至61.5亿元，归母净利则同比增长42%至7.8亿元。

规模仍位居行业前列，截至6月底的总合约面积约8.1亿平方米，在管面积为5.1亿平方米。

利润率水平回升，毛利率同比增加2.2个百分点至24.4%，净利率则同比增加3个百分点至12.9%。

需注意的是，上述业绩指标实现上涨，主要是因为去年同期基数较小。

2022年上半年，恒大物业营收及归母净利降幅分别为26.5%、71.8%，当期毛利率也同比大幅减少15.1个百分点。对比来看，今年上半年的这三项指标仍不及2021年同期水平。

但在关联方出现较大流动性问题后，恒大物业的经营回归上升轨道已属不易，且其截至6月底的现金及现金等价物约16.1亿元，较2022年底有所增长，这意味着恒大物业上半年产生了现金净流入，是经营可持续性的表现，也展现了物业行业的韧性。

不过，恒大物业仍在遭受关联方出险带来的损失，其未来的稳定发展也深受关联方影响。

截至6月底，恒大物业的应收贸易账款中，来自关联方的应收款为23.6亿元，来自第三方的则为37.3亿元。由于关联方流动性问题，恒大物业将这部分应收款的23.4亿元进行了减值拨备，计提比例为99.5%。

至于此前被中国恒大占用的134亿元存款，恒大物业表示，目前仍在追讨损失，包括与中国恒大集团商讨偿还该质押涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施，但受限于关联方流动性危机，追回这笔钱尚存在重大不确定性。

未来发展预期方面，蓝鲸财经注意到，自2021年中期开始，恒大物业的合约面积一直保持在8.1亿平方米左右，截至去年底的合约面积略高，为8.19亿平方米。

这意味着其市场化拓展已受关联方流动性问题及自身品牌所影响，“新拓展面积”与“到期未续约面积”大致相当。要恢复正向经营，恒大物业还需努力。

此外，恒大物业也在业绩报告中表示，受关联方及其资产处置进度的影响，集团可能面临部分前期物业管理服务合同终止，可能无法及时有效转化已签约面积，关联方延期交付亦可能影响集团收缴费率的提升。

在业务上，恒大物业正在主动、被动地“去恒大化”，并拓展来自其他开发商的业务。

今年上半年，恒大物业新增合约面积为1514万平方米，其中93.3%来自第三方；从营收看，其来自第三方的营收占比达98.9%，来自关联方的收入占比仅为1.1%。

至于与开发商关联度高的非业主增值服务，上半年恒大物业来自此业务的收入占比仅为0.7%，约4185万元。不过，其并未放弃这部分业务，称将以市场化原则，择优开展关联方服务，并希望凭借服务质量争取更多其他开发商的业务，借此拓宽物业管理项目。

“集团已基本脱离对关联方业务的依赖。”恒大物业如此描述公司业务上的独立发展。